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“房住不炒”政策基调不变

  3月16日,国家统计局公布2月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读称,2月份,70个大中城市房地产市场价格涨幅稳中有落。一二三线城市新建商品住宅销售价格环比持平或涨幅回落、二手住宅销售价格涨跌互现。

  这一数据并不出乎市场意料。一般而言,2月通常都是楼市淡季,加之新冠肺炎疫情的影响,成交下滑、价格趋稳甚至回落,符合普遍预期。而更多人关注的是,接下来楼市如何?

  对于消费者而言,楼市动向关乎买房大事。

  从近几个月的政策来看,央行仍然坚持“房住不炒”基调,并强调按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。与此同时,部分地方出现试探性政策,河南驻马店、陕西安康等均出现降低首付等鼓励性政策,前者沦为“一日游”很快取消,后者是否继续生效也是众说纷纭。而济南市发布《关于促进济南绿色建设国际产业园发展十条政策》,将450平方公里的直管区高标准规划为济南市绿色建设产业示范区。在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的,不受济南市限购政策约束。不同地方政府因城施策方针下的不断试探,让市场期待再度分化。

  与此同时,从金融角度看,虽然目前降低首付政策多为“一日游”,但近期资金面相对宽裕,这部分资金虽然主要以支持实体经济为主,不过房地产贷款仍是不少银行的优质信贷业务,可贷资金增多;再加上美联储不断降息的动作之下,短期内国内利率上升空间不大,更让不少消费者预期利率将趋于稳定,甚至仍有望下行。

  而从市场角度看,疫情期间压抑的需求之下,不少二手房业主或开发商可能采用降价促销的方式来吸引顾客,以缓解自身的流动性压力,刚需购房者出手意愿增强。

  对于开发商而言,近期融资回升势头明显。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,1-2月份全国房地产开发企业到位资金同比增速为-17.5%,属于明显恶化,但近期房企债券融资力度明显强化,表现为规模扩大、融资成本降低、融资获批时间压缩等。根据克而瑞数据,截至3月11日,月内房企已发债29笔,发行总量约合人民币434亿元。同时,房企融资成本从2月起大幅下降。2月,房企平均融资成本为5.68%,较1月的8.23%大幅下降2.55个百分点。而2019年,房企平均融资成本维持在7.07%。严跃进分析,债券市场推行注册制等机制改革,也加快了房企债券的发行。而随着预售资金监管政策的改善、商业银行可贷资金规模的提高,客观上房企的资金到位状况依然会有所改善。

  不过,这种供需两端的“升温”意愿并不意味着政策一定会大幅松动,楼市会再度大热。毕竟,此前十数年楼市的反复之痛已经让决策层深感“泡沫之危”,过去两三年以来的坚决调控、多管齐下不可能轻易放松;同时,经过长期的高速增长,不少地区楼市价格已经处于高位,继续攀升的空间不足,即便放松也难以达到“稳经济”之效。

  更重要的是,从宏观层面,当前实体经济中的小微、民企正嗷嗷待哺,新动能、新技术领域蓄势待发,全面脱贫攻坚任务迫在眉睫,放任资金更多流向房地产反将成为中国经济转型升级的最大障碍。从行业层面,待售面积有上升趋势。严跃进介绍,从2018年开始,各地库存数据就已经陆续上升,尤其是预售证管控放松的城市,实际上库存数据是有所反弹的,这也是房企必须关注的风险之一。从购房者角度,刚需或改善型需求(也是变相刚需)之外,投资投机风险大幅上升,需保持谨慎。毕竟,与其他商品不同,对于大多数人而言,房子是非流动资产,政策春风送暖之下仍需关注长期趋势。

责任编辑:杨喜亭